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粟某与李某某、张某某协议效力纠纷案

发布时间:2019-02-14 10:40 阅读次数:

 

     1、基本案情


  李某某与张某某是夫妻关系,2007年5月李某某将维也纳新城一房屋抵帐给栗某,并将房屋相关手续交给栗某,作价24万余元,双方于2008年3月20日约定,将该房抵部分水暖件款,李某某承包维也纳小区工程,在栗某处进了水暖器材共计59万协助办理房屋更名手续,剩余部分25万余元由李某某陆续偿还,栗某保证在一年内不起诉索要该部分款项。双方达成的协议是双方真实意思表示合法有效。但某某、李某某却违背基本事实,恶意串通,称该房是某某委托栗某销售,作价21万元,栗某拒不返还房屋票据等等,这些全都是张某某与李某某凭空杜撰,二人一看房屋涨价便捏造事实,张某某以李某某未经其同意擅自将房屋抵款侵害了其合法权利为由向法院起诉。


  2、代理过程


  栗某聘请了黑龙江龙电律师事务所贾连红律师,接受委托后,代理律师仔细研究案情和法律关系,认为根据《合同法》第四十九条规定,行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。《婚姻法》解释(一)17条规定:“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定,应当理解为:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当理等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据这两条法律规定,栗某有理由相信其与李某某签订房屋转让协议是夫妻共同意思表示,张某某不能以自己不知情为由对抗栗某。


  3、裁判结果


  经过终审判决认定协议有效,栗某胜诉。但张淑梅无理缠讼,又以本案违反《城市房屋管理法》未办产权证房屋不允许买卖为由在黑龙江省高院要求再审确认协议无效。最终省高级人民法院驳回张某某的诉求。


  4、指导意义


  《城市房地产管理法》第37条第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但《城市房地产管理法》属于行政性法规,立法的重心在于加强对城市房地产的管理,主要调整的不是民事物权关系,是行政管理部门对不符合规定条件的房屋权属变更登记所作出的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定,不能作为认定合同效力的依据。根据《合同法解释二》第14条规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。而《城市房地产管理办法》三十七条六款规定是管理型禁止性规范,不能以此做为认定合同效力的依据。


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